Бутик-отель из 15 вилл на Бали
Инвестиционное предложение в операционно проверенный отельный продукт. Тестовая вилла уже работает на AirBNB и приносит доход — этот документ объясняет, как мы масштабируем модель.
- Оффер вкратце
- Почему это работает
- Что вы покупаете
- MVP — действующая тестовая вилла
- Рынок и ценовая позиция
- Структура отеля
- Финансовая модель
- Доходность инвестора
- Cash flow и возврат тела
- CAPEX и график платежей
- Риски и митигация
- Exit-стратегия
- Сравнение с альтернативами
- Команда
- Процесс сделки
- Открытые вопросы для DD
- Следующий шаг
1 · Оффер вкратце
Если вы хотите принять решение быстро, вот всё необходимое в одном экране.
(90% от CAPEX $2.69M)
(распределение долей)
33.13% со 2-го года
(операционных лет)
Структура сделки
- Инвестор: вкладывает 90% CAPEX → $2,424,526 десятью траншами по этапам строительства за 24 месяца
- True Real Estate: вкладывает 10% CAPEX, отвечает за операционное управление, маркетинг, финансовую модель
- Доли в юр. лице: 70/30 (инвестор / True Real Estate)
- Денежный поток (Сценарий 2 — рекомендованный): 85% инвестору до возврата тела, далее 50/50
- Exit: продажа отеля на 5-7-й год, 70% маржи от продажи — инвестору
Главный risk-митигатор: тестовая вилла идентичной планировки и материалов уже работает в 100 м от будущей локации, сдаётся за $290/ночь, имеет реальные брони на AirBNB. Мы не продаём концепт — мы продаём масштабирование.
2 · Почему это работает
Инвестиционный тезис в трёх предложениях.
① MVP уже работает
Не «план», а факт: 100 м² вилла на AirBNB сдаётся по $290/ночь с $5 стоимостью одного бронирования через Instagram. Юнит-экономика подтверждена.
② Премиум-сегмент Убуда устойчив
Аналоги в той же локации сдаются по средней ставке $667 (Sanna Ubud, 90 м²) и $1,833 (Buahan, 160 м²) при заполняемости 81-92%. Sacre Village входит ниже среднего чека — это защитная цена с upside на будущую индексацию.
③ Команда уже строила это
Девелопер PREDMET построил 47 объектов на Бали (общий объём 68,666 м²), у них собственная архитектурная студия и крупнейшая мебельная фабрика на острове (4,300 м²). Мы не запускаемся «с нуля».
3 · Что вы покупаете
Самый частый вопрос инвестора: «за что именно я плачу $2.42M?». Вот ясный ответ.
Структура актива
| Юр. лицо | SPV (компания, владеющая отелем) |
| Ваша доля в SPV | 70% (мажоритарный пакет) |
| Доля True Real Estate | 30% |
| Что владеет SPV | Земля (50 ар), 15 вилл, общая инфраструктура (≈330 м²) |
| Что генерирует доход | Краткосрочная аренда через AirBNB / Booking |
Источники возврата
Ваши деньги возвращаются двумя потоками:
- Денежный поток от аренды. 85% EBITDA отеля приходит к вам до полного возврата тела инвестиций. После — 50%.
- Маржа от продажи отеля на exit'е (5-7-й год). 70% — инвестору.
Почему 90% инвестиций → 70% доли: True Real Estate вносит управленческую и операционную часть (find-deals, маркетинг, оперативка, финмодель), что эквивалентно ~20%-ному взносу в «вес» сделки. Остаточные 10% реальных денег вносит TRE — это «skin in the game».
Такая структура стандартна для hospitality-проектов с операционным партнёром.
4 · MVP — действующая тестовая вилла
Тестовая вилла Villa Sacre — это 1:1 прототип того, что будет построено в Sacre Village. Та же планировка, материалы, архитектор, локация в 100 м от будущего комплекса.
(стоимость 1 брони)
* Текущая заполняемость на момент выгрузки данных. Полная статистика по месяцам и ADR — доступна по запросу для DD.
Что это даёт инвестору:
- Verifiable proof — вы можете лично заехать, посмотреть AirBNB-статистику, поговорить с управляющим
- Реальные отзывы на AirBNB и органический трафик в Instagram
- Архитектура и материалы протестированы в климате — не будет неожиданностей с эксплуатацией
5 · Рынок и ценовая позиция
Премиум-аренда вилл в Убуде — устойчивый сегмент с высокими ставками. Ниже — два ближайших аналога по типу продукта.
| Объект | Площадь | Средняя ставка | Диапазон | Заполн. |
|---|---|---|---|---|
| Sanna Ubud A Pramana Experience |
90 м² | $667 | $442 — $1,468 | 92% |
| Buahan a Banyan Tree Escape |
160 м² | $1,833 | $921 — $2,755 | 81% |
| Sacre Village наш MVP, действующий |
100 м² | $290 | точка входа | 100% |
Источник: estatemarket.io по данным Booking.com и AirBNB. Выгрузка: апрель 2026.
Стратегическое значение: Sacre Village входит на рынок ниже средней ставки лидеров сегмента (–57% vs Sanna, –84% vs Buahan). Это даёт защитную позицию по заполняемости и upside на индексацию ставки на 2-3 год работы — что и заложено в модель Года 2 (рост выручки +41%).
6 · Структура отеля
Жилой фонд — 15 вилл
| 10 вилл | ≈80 м² | $130k / шт | $1,300,000 |
| 5 вилл | ≈100 м² | $160k / шт | $800,000 |
| Строительство вилл | $2,100,000 | ||
Инфраструктура — 330 м²
| Кафе + ресепшен | 100 м² | $100,000 |
| Бассейн | 100 м² | $20,000 |
| Йога-шале | 50 м² | $10,000 |
| Спортзал | 40 м² | $20,000 |
| Массажный салон | 20 м² | $4,000 |
| Раздевалка / туалет | 20 м² | $4,000 |
| Сауна + 2 купели | — | $22,000 |
| Достопримечательность (храм) | — | $25,000 |
| Инфраструктура | $205,000 | |
Концепция продукта
All-in-one villa. Полная инфраструктура (кухня, бассейн, BBQ, сауна, джакузи) внутри каждой виллы. Гостю не нужно покидать территорию.
No interruption. Сервис только по запросу. Никаких уведомлений и шумных соседей — приватность как премиум-фича.
Iron wood (ulin). Главный материал — балийское «железное дерево», срок эксплуатации до 80 лет. Низкий OPEX и минимум амортизационных вложений.
Архитектура с о. Сумба. Уникальный визуальный стиль создаёт виральный контент в Instagram — дополнительный канал трафика без медиабюджета.
7 · Финансовая модель
Все цифры — из расчётной модели. Год 1 — реалистичный сценарий (soft opening + ramp-up). Год 2 — оптимистичный (выход на стабильную операционную модель и индексацию ставки).
| Показатель | Год 1 | Год 2+ | Δ |
|---|---|---|---|
| Выручка от 15 вилл | $1,241,867 | $1,749,935 | +41% |
| OTA + маркетинг (10%) | $124,187 | $174,994 | |
| Налог (10%) | $124,187 | $174,994 | |
| OPEX | $186,280 (15%) | $192,493 (11%) | |
| Management exp. (15%) | $186,280 | $262,490 | |
| Итого расходы | $620,934 | $804,970 | |
| EBITDA | $620,934 | $944,965 | +52% |
| Рентабельность | 50% | 54% |
Откуда выручка Года 1
- 10 вилл × 80 м² × $73,051/год = $730,510
- 5 вилл × 100 м² × $102,271/год = $511,357
- Имплицитная цена/ночь для 100 м² ≈ $280 при 100% или ≈$340 при 82% — обе границы ниже рыночного среднего
8 · Доходность инвестора
Доходность зависит от выбранного сценария распределения прибыли. Мы рекомендуем Сценарий 2 — он даёт инвестору приоритет в возврате тела и выше IRR.
70 / 30 — стандартный
85 / 15 → 50 / 50 после возврата тела
годовых
Все ROI рассчитаны от инвестиционной доли инвестора $2,424,526. Это cash-on-cash доходность — без учёта дисконтирования и exit'а.
Чем отличаются сценарии
Сценарий 1 — стандартный.
Прибыль распределяется 70/30 на всё время операций. Простая структура, но тело инвестиций возвращается дольше (~5.6 года операций при текущей модели).
Сценарий 2 — приоритет инвестору.
До полного возврата тела — 85% денежного потока инвестору, 15% TRE. После — 50/50. Тело возвращается за ~3.4 года операций. IRR на ~30% выше за счёт раннего cash flow.
9 · Cash flow и возврат тела
Самая важная страница для инвестора: когда вы вкладываете и когда возвращаются деньги. Все цифры — по Сценарию 2 (рекомендованному).
| Период | Этап | Cash flow инвестору | Накопленный |
|---|---|---|---|
| Мес. 1—24 | Стройка (10 траншей) | −$2,424,526 | −$2,424,526 |
| Мес. 25—30 | Soft opening (нет дохода) | $0 | −$2,424,526 |
| Год опер. 1 | Ramp-up · 85% × $620,934 | +$527,794 | −$1,896,732 |
| Год опер. 2 | Стабильно · 85% × $944,965 | +$803,220 | −$1,093,512 |
| Год опер. 3 | Стабильно · 85% × $944,965 | +$803,220 | −$290,292 |
| Год опер. ~3.4 | ★ Полный возврат тела инвестиций | +$290,292 | $0 |
| Год опер. 4 (остаток) | Переход на 50/50 · 50% × $944,965 | +$301,884 | +$301,884 |
| Год опер. 5 | 50/50 | +$472,483 | +$774,367 |
| Год опер. 6 | 50/50 | +$472,483 | +$1,246,850 |
| Год опер. 7 | 50/50 · последний год до exit | +$472,483 | +$1,719,333 |
| Год опер. 7 | ★ Exit: продажа отеля | +$5,291,804* | +$7,011,137 |
* Расчёт exit'а — см. раздел 12 «Exit-стратегия».
Итого по Сценарию 2 (с exit'ом на 7-й год):
Вложено $2.42M → возвращено $9.44M → MOIC ≈ 3.9× · IRR ~22% (с учётом 30 мес простоя на стройку)
10 · CAPEX и график платежей
10 траншей за 24 месяца, привязаны к этапам строительства. Это risk-managed cash-flow: каждый следующий платёж — после видимого результата на объекте.
Из них доля инвестора (90%) = $2,424,526. Доля True Real Estate (10%) = $269,392.
На что идёт CAPEX
| Земля и оформление (50 ар + налоги + документы) | $388,918 | 14% |
| Строительство 15 вилл | $2,100,000 | 78% |
| Общая инфраструктура | $205,000 | 8% |
| Итого CAPEX | $2,693,918 | 100% |
11 · Риски и митигация
Любая инвестиция в физический актив на развивающемся рынке имеет реальные риски. Ниже — честный их разбор. Цвет показывает оценку TRE; финальную оценку делаете вы.
среднийРынок · падение спроса на премиум-аренду в Бали
Замедление туризма, падение ставок или заполняемости. Косвенно — конкуренция со стороны новых вилл.
Митигация: вход ниже среднерыночного чека ($290 vs $667), что даёт буфер на падение ставки. Заполняемость подтверждена MVP. Каналы продаж диверсифицированы (AirBNB, Booking, Instagram-direct).
среднийСтройка · задержка или превышение бюджета
Стандартный риск любого девелопмента. Может сдвинуть начало операций на 3-6 месяцев.
Митигация: PREDMET — track record 47 объектов на Бали, собственное архитектурное бюро и мебельная фабрика. Платежи привязаны к этапам, не к календарю. Контракт с фиксированной ценой.
высокийЗемля · участок под проект ещё не выбран
На момент оффера земля «в процессе выбора». Локация — критичный фактор для ставки и заполняемости.
Митигация: первый транш ($65k) идёт на документы, а не на землю. Покупка земли — после совместного утверждения локации с инвестором. До этого момента инвестор может выйти.
среднийРегуляторика · изменение туристических виз / правил аренды
Индонезия периодически меняет правила краткосрочной аренды и виз для иностранцев. Это влияет на поток гостей.
Митигация: целевая аудитория — премиум-сегмент, наименее чувствительный к визовым ограничениям. Возможен переход на долгосрочную аренду как fallback (с падением доходности на 30-40%).
среднийВалюта · CAPEX в USD, расходы в IDR
Местные расходы (зарплата, ремонт) — в индонезийских рупиях. Резкое укрепление IDR увеличит OPEX.
Митигация: 73% выручки приходит от иностранных гостей в валюте. Естественный hedge. OPEX ~26% от выручки — даже двукратный рост курсовых расходов даёт +13% к затратам, не убивая доходность.
низкийОперационный · смена управляющей команды
Что если команда True Real Estate перестанет управлять отелем?
Митигация: инвестор владеет 70% SPV — он может назначить новую управляющую компанию. PREDMET остаётся подрядчиком на строительство независимо от операционки.
высокийЛиквидность · отель — неликвидный актив
В течение 5-7 лет деньги «связаны». Досрочный выход затруднён.
Митигация: денежный поток приходит ежегодно (не через 7 лет), к 3-4 году тело уже возвращено. Возможна продажа доли (secondary) — но дисконт. Это инвестиция «не на последние деньги».
12 · Exit-стратегия
Базовый сценарий — продажа отеля целиком на 5-7-й год работы. Альтернатива — продолжение операций и получение дивидендов бесконечно (отель работает 80+ лет благодаря материалам).
Сколько может стоить отель на exit'е
Стандартная оценка hospitality-бизнеса — мультипликатор к EBITDA. Для стабильного бутик-отеля на Бали диапазон 6-10× EBITDA.
| Сценарий | Мультипликатор | Оценка отеля | 70% инвестору |
|---|---|---|---|
| Консервативный | 6× | $5,669,790 | $3,968,853 |
| Базовый | 8× | $7,559,720 | $5,291,804 |
| Оптимистичный | 10× | $9,449,650 | $6,614,755 |
EBITDA на момент продажи = $944,965 (из модели Года 2+). Мультипликатор зависит от момента продажи, заполняемости и состояния рынка.
Кто покупатель
- Hospitality-фонды, специализирующиеся на Юго-Восточной Азии
- Российские/европейские HNW-инвесторы, ищущие готовый актив
- Локальные операторы отельных сетей (Pramana, Banyan Tree, …) — стратегические покупатели
- Сама True Real Estate (право первого отказа)
Альтернатива exit'у — «вечная» аренда
Если на момент потенциального exit'а рынок неблагоприятен, отель просто продолжает работать. Инвестор получает 50% EBITDA = $472,483/год = ~19% годовых от первоначальных инвестиций бессрочно (до следующей возможности exit'а).
Что нужно зафиксировать в term sheet:
1. Что такое «маржа от продажи» — гросс или нетто после налогов и комиссий риелтора (обычно 3-5%).
2. Право вето инвестора на продажу ниже консервативного мультипликатора.
3. Право первого отказа True Real Estate.
4. Tag-along / drag-along механизмы.
13 · Сравнение с альтернативами
Куда ещё можно положить $2.42M? Краткое сравнение по cash-on-cash доходности и ликвидности.
| Инструмент | Доходность | Ликвидность | Риск |
|---|---|---|---|
| Депозит USD в банке | 4-5% | Высокая | Низкий |
| S&P 500 (исторически) | ~10% | Высокая | Средний |
| REIT (зарубежные) | 6-8% | Высокая | Средний |
| Готовые виллы на Бали (rental yield) | 8-12% | Низкая | Средний |
| Девелопмент жилья на Бали (типичный) | 15-20% | Низкая | Высокий |
| Sacre Village (Сценарий 2) | 21.77% → 33.13% | Низкая | Средний |
Sacre Village даёт доходность выше большинства публичных и части приватных альтернатив. Главная цена за это — низкая ликвидность (выход через 5-7 лет) и концентрация в одном активе.
14 · Команда
True Real Estate — операционный партнёр
Берём на себя поиск участка, проектный менеджмент, маркетинг, операционное управление отелем после открытия, финансовую модель и коммуникацию с инвестором.
PREDMET — строительный партнёр
и введено в эксплуатацию
построенного
в строит. направлении
(3 года на Бали)
мебельная фабрика
бюро
(in-house)
Полный производственный цикл (стройка + мебель + архитектура) — контроль качества и сроков без зависимости от субподрядчиков.
15 · Процесс сделки
| 1. Знакомство | Zoom-встреча с True Real Estate, ответы на вопросы по офферу | 1 неделя |
| 2. Личный визит | Выезд на Бали: осмотр MVP Villa Sacre, встреча с PREDMET, обзор кандидатов на участок | 2-4 недели |
| 3. Term sheet | Согласование условий: сценарий, exit-механика, права вето | 1-2 недели |
| 4. Due diligence | Юридическая, финансовая, операционная проверка. Выбор участка | 4-6 недель |
| 5. Закрытие | Подписание SPA, регистрация SPV, первый транш ($65k) | 2 недели |
| 6. Старт стройки | Покупка земли, документы, первая фаза | с месяца 1 |
Итого от знакомства до первого транша — 10-15 недель. Темп задаёт инвестор.
16 · Открытые вопросы для DD
Эти пункты мы готовы обсуждать и уточнять. Намеренно вынесены сюда, а не спрятаны в звёздочки внизу страницы.
Какая статистика заполняемости MVP за 12 месяцев?
«100% заполняемость» в оффере — текущий период. Полная статистика по месяцам (включая низкий сезон) предоставляется по запросу для DD.
Какой именно участок земли?
На момент оффера — несколько кандидатов. Ключевое требование: вид на рисовые террасы, доступ к воде, удалённость от шумных туристических зон. Финальная локация утверждается совместно с инвестором до покупки.
Что входит в Management exp. (15%)?
Зарплаты управляющей команды, бухгалтерия, юридическая поддержка, мелкий ремонт, прочая операционка. Детальная разбивка — в Google Sheets, доступна на DD.
Что такое «маржа от продажи» в юридическом смысле?
Базово — net proceeds от продажи отеля (sale price минус комиссии риелтора, юр. расходы и налоги на продажу). Точная формула фиксируется в term sheet.
Налоговая оптимизация для инвестора
Возможные схемы: SPV в Сингапуре / ОАЭ, владение через траст. Рассматривается индивидуально с юристом инвестора.
Кто гарантирует CAPEX?
Контракт с PREDMET — fixed price на стройку. Перерасход по вине подрядчика покрывается им. Изменения по желанию инвестора (upgrade материалов и т. д.) — за счёт инвестора.
17 · Следующий шаг
Если вы готовы говорить — напишите нам. Мы ответим в течение суток с деталями встречи и дополнительными материалами.
Что мы пришлём после первого контакта:
Полная финансовая модель (Google Sheets) · 12-месячная статистика MVP · фотоматериалы и видео объекта · контактная информация PREDMET для референса · черновик term sheet
Каналы связи
- Источник всех материалов: Notion-проспект
- Финансовая модель: Google Sheets
- Действующая вилла: AirBNB · Instagram
Важно. Все доходности, ROI, мультипликаторы exit'а и cash-flow прогнозы — расчётные, основанные на операционных данных MVP, рыночных аналогах и допущениях по росту ставки и заполняемости. Прогнозируемая доходность не является гарантией будущей доходности. Инвестиция в hospitality-проект на Бали несёт риски, описанные в разделе 11. Финальная структура сделки фиксируется в term sheet и SPA после due diligence. Документ конфиденциален и не является публичной офертой.